Jordabalken 12 kap: hyreslagen och flyttstädning

Vad hyreslagen är

Det som i vardagligt tal kallas hyreslagen är 12 kap. i jordabalken, med rubriken Hyra. Kapitlet reglerar förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, bland annat lägenhetens skick, hyresgästens användning av lägenheten, hyran och uppsägning.

Sedan den 1 juli 2026 finns också en ny privatuthyrningslag. Den ersätter lagen om uthyrning av egen bostad och gäller när en privatperson eller ett dödsbo hyr ut en bostad, med vissa undantag. Den äldre lagen gäller fortfarande för avtal som har ingåtts enligt den. Hyr du en bostadsrätt eller ett hus av en privatperson kan alltså den lagen gälla i stället. Även den innehåller regler om vårdplikt och ansvar för skador.

Den här guiden är allmän information, inte juridisk rådgivning.

Vårdplikten i 12 kap. 24 §

Enligt 24 § ska hyresgästen vårda lägenheten under hyrestiden. Hyresgästen ska också ersätta skador som uppstår genom vårdslöshet eller försummelse. Ansvaret gäller även skador som orsakas av personer i hushållet, gäster och andra som hyresgästen har släppt in i lägenheten.

Paragrafen innehåller inga uppräknade städmoment. Den tar sikte på skador och bristande vård, inte på att en lägenhet åldras av vanligt boende.

För flyttstädning betyder det att vanvård kan bli en kostnad när du flyttar ut. Det kan till exempel gälla en yta som har skadats för att den inte har skötts.

Där kraven på städningen står

De konkreta kraven på flyttstädningen hittar du i hyresavtalet och i hyresvärdens egna anvisningar. Gå igenom dem i god tid, gärna innan du säger upp lägenheten.

Läs vad hyresavtalet säger om städning och skick vid avflyttning.
Be om hyresvärdens städanvisning eller checklista.
Fråga om hyresvärden gör en förbesiktning, så att du vet vad som behöver åtgärdas före slutbesiktningen.
Spara kontrakt, kvitton och eventuell offert från städfirma.

Vår checklista för flyttstädning går igenom momenten rum för rum.

Besiktning vid avflyttning

Ett exempel från Malmö: hos MKB kontaktar husvärden dig för att boka slutbesiktning senast en vecka innan kontraktet går ut. Före besöket går du själv igenom MKB:s städchecklista, och det finns en digital självbesiktning där du fotograferar bostaden med mobilen. Det är bedömningen vid slutbesiktningen som avgör om städningen godkänns.

Nycklarna lämnas vid slutbesiktningen, senast klockan 12 första vardagen efter att avtalet har upphört. Kostnader för skador, nycklar eller städning kan faktureras i efterhand. Om lägenheten inte är ordentligt städad kan du enligt MKB behöva betala för extra städning.

Var med vid besiktningen om du kan.
Gå igenom protokollet punkt för punkt innan du skriver under.
Fotografera bostaden när städningen är klar, så att bilderna har datum.
Be om att få skriftligt vad som anses bristfälligt och vad det kostar att åtgärda.

Ersättningskrav och deposition

Får du en faktura för städning eller skador efter utflyttningen, be om underlaget: besiktningsprotokoll, bilder och hur beloppet har räknats fram. Håller du inte med, svara skriftligt och förklara varför.

Har du betalat deposition, läs vad avtalet säger om när den ska betalas tillbaka och vad den får användas till. Ta upp frågan vid slutbesiktningen så att ni är överens om vad som gäller innan du lämnar nycklarna.

Vid tvist: hyresnämnden i Malmö och Hyresgästföreningen

Kommer ni inte överens kan du vända dig till hyresnämnden. Enligt lagen om arrendenämnder och hyresnämnder är en av nämndens uppgifter att medla i hyrestvister. Det finns en hyresnämnd i Malmö.

Medling: nämnden ska klarlägga tvistefrågorna och försöka förlika parterna, även om medling inte har begärts.
Kostnader: som huvudregel står vardera parten för sina egna kostnader i nämnden.
Ansökan: en ansökan som bara gäller medling ska beskriva vad tvisten handlar om.
Hyresgästföreningen: medlemmar kan få rådgivning per telefon eller e-post och juridiskt stöd vid tvister som uppstår under medlemskapet. Föreningen kan vid behov företräda medlemmen i domstol.

Gäller tvisten stora belopp, ta hjälp av en jurist eller din hyresgästorganisation innan du betalar eller avvisar kravet.

När det lönar sig att anlita städfirma

Den som vill minska risken för efterdebitering kan låta en städfirma göra flyttstädningen. Fråga innan du bokar om firman åtgärdar anmärkningar från besiktningen och få svaret skriftligt. Vad som brukar ingå och vad som kostar extra går vi igenom i guiden om vad som ingår i en flyttstädning.

Flyttstädningen ger rutavdrag för dig som flyttar ut. Vill du jämföra priser på flyttstädning i Malmö kan du skicka en förfrågan via oss och få svar från upp till tre städfirmor.

Vanliga frågor

Vad säger jordabalken 12 kap. 24 §?

Paragrafen innehåller hyresgästens vårdplikt. Du ska vårda lägenheten under hyrestiden och ersätta skador som uppstår genom vårdslöshet eller försummelse, även när någon i ditt hushåll eller en gäst har orsakat dem.

Var står det hur flyttstädningen ska göras?

Kraven framgår av ditt hyresavtal och hyresvärdens anvisningar. Lämnar du lägenheten med skador kan hyresvärden kräva ersättning.

Kan hyresnämnden hjälpa till vid en tvist om flyttstädning?

Hyresnämnden kan medla i hyrestvister och försöka få er att komma överens. Vilka tvister nämnden själv prövar anges i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

Gäller hyreslagen om jag hyr av en privatperson?

Inte alltid. Sedan den 1 juli 2026 gäller privatuthyrningslagen när en privatperson hyr ut en bostad, med vissa undantag. Den innehåller också regler om vårdplikt och ansvar för skador.

Måste jag vara medlem i Hyresgästföreningen för att få hjälp?

För föreningens rådgivning och juridiska stöd behöver du vara medlem. Den som inte är medlem får själv ta reda på sina rättigheter, föra sin talan och stå för eventuella advokatkostnader.

Jordabalken 12 kap. och flyttstädning: vad hyreslagen säger